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物业管理纠纷中若干法律问题探析
周永孟
物业管理，是指由业主组成业主大会或由业主选举的业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动。我国物业管理作为一个新兴的服务行业，经过近二十年的发展，已经逐步形成企业化经营、专业化管理和社会化服务的运行机制。但是，我国现阶段的物业管理行业尚未真正形成规范化、产业化、市场化的发展格局，加之调整物业管理纠纷的相关法律法规仍相对滞后，故法院在审理物管纠纷时，在法律关系的认定及如何适用法律方面亦常感棘手与困惑。本文中，笔者拟从分析常见物业管理纠纷的法律关系入手，就常见物业管理行为的法律效力认定及如何建立完善相关物业管理法律法规进行粗浅探讨。
一、常见物业管理纠纷中法律关系的认定
正确界定物业管理纠纷各主体之间的法律关系，对于人民法院在审判实务中对物管纠纷性质的认定、适用相关法律法规妥善处理案件至关重要。
1、物业承租者与物管公司法律关系的认定
物业承租者作为物业的使用人，按相关物业管理法规，与业主在物业管理使用上享有同等的权利义务，但其与物管公司的法律关系则无明确规定，一旦物业承租人与物管公司发生纠纷，在审判实践中对双方的法律关系认定则容易出现误差。如一房屋承租者在向门卫交纳停车费后，将车停放在小区内保安指定的地方，后来车辆被盗，车主将小区物管公司告上法庭。被告物管公司认为车主不是业主，且他本人没有交纳物业管理费，所以该车主并不是物管服务的对象，物管公司没有为该车主保管车辆的义务，至于车主交纳的停车费只能证明他们之间存在车位使用关系，不能成为要求物管公司承担赔偿责任的法定理由。此类纠纷并无法律明文规定予以规范。笔者认为，租房者虽然没有直接和物管公司签订物业管理合同，但房屋业主已交纳了物业管理费，房屋承租者向业主交纳的房屋租金中已包括了物业管理费用，应当认定房屋承租者与物管公司间建立了事实上的保管合同关系。为减少类似纠纷的产生，笔者建议，相关物业管理法律法规应当规定，业主应将房屋出租的事实及与房屋承租者约定的物管费的交纳方式书面通知物管公司，三方同时还应当约定由房屋承租者代为行使业主在物业管理方面的权利义务，以明确三方的法律关系。
2、业主与物管公司两种法律关系的认定
一是业主与物管公司的保管合同关系。实践中，当业主的私人物品在物管职责范围内损坏、被盗等情况发生时，业主应当如何主张自己的权利？对此，实践中有两种观点：一种认为业主可以物管公司违反《物业管理合同》为由向法院起诉；另一种观点认为，依据《物业管理合同》约定的业主与物管公司的权利义务，应当认定业主与物管公司形成了一种有偿的保管合同关系，业主可以物管公司违反保管合同义务为由主张自己的权利。笔者赞同第二种看法，从表面上看，是因为物管公司没有认真履行物管职责造成了业主的损失。但分析他们之间的法律关系本质，物管公司提供的物业服务自然包括有偿为业主保管财物。但从一般的物管合同来看，对物管公司具体法律责任的规定都比较模糊，业主很难直接从物管合同中找到物管公司的违约条款，这样不利于维护业主的合法权益。如果将业主与物管公司的部分权利义务关系理解为双方有偿的保管合同关系，则具有实际操作性，很多物管纠纷就可以迎刃而解。
第二种是业主与物管公司的委托合同关系。为了履行物业管理事务，物管公司有必要获得业主即委托人的授权，即获得物业管理权，据此从事与物业管理有关的事实行为和法律行为（如代业主行使物上请求权等）。而这种授权通常是以物业管理合同的形式表现出来。由于物业公司对建筑物共用部分的物业管理权是全体业主授予的，因此，个别业主服从物业公司的管理，不是物业公司的固有权利，而是尊重全体业主的权利。同样，个别业主损害公共设施或其行为给其他业主的利益造成损害时，物管公司向其提出赔偿或者恢复原状的要求时，也是基于全体业主的委托授权。
3、开发商与物管公司法律关系的认定
按照相关物业管理条例、规章规定(如《上海市居住物业管理条例》)，如果公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；住宅出售已满两年，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开首次业主大会或者业主代表大会，选举业主委员会并由业主委员会委托物业管理公司签订物业管理合同。但事实上，绝大部分的物管公司都是由开发商选定的，有的物管公司甚至还是开发商所属集团公司的子公司，实际上与开发商还是一家人。在这种情况下，开发商与物管公司有着千丝万缕的利益联系，这种关系极不利于整个物业管理行业的发展，也极易发生各种物管纠纷。笔者认为，要克服这种弊端，应该实现开发商与物管公司真正的“分家”，在物业已交付使用的建筑面积达到一定比例时，开发商就应会同县级物业行政管理机关组织召开第一次业主大会，并由业主大会选举业主委员，由业主委员会以招标的形式选择物管公司，开发商应在物业管理行政部门的监督下移交小区的物业管理。这需要有关部门出台相关条例、规章制度对此作出硬性规定。
4、业主大会与业主委员会的法律关系认定
业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。根据相关物业管理条例规定，业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，作为业主大会的常设机构和执行机构，对业主大会负责，受业主大会和广大业主监督。[1]从业主大会和业主委员会的职责来看，笔者认为，二者应当是一种委托合同关系，即业主委员会接受业主大会的委托授权，代理全体业主行使物业管理职权。实务中，业主委员会权利很大却缺乏有效的监督和制约，近来出现的业主状告业主委员会的案件也反映了业主委员会存在的种种问题。而解决这些问题的关键就是要重新确立业主大会的职权，设立有效的监督机制。如近期出台的《成都市物业管理业主大会规则（试行）》及与之配套的《业主公约》、《业主大会章程》规定，小区所有的决议，只有在业主大会上有超过半数以上的参会业主同意才能通过。并规定公有住房销售率达到总建筑面积40%以上，商品房销售率达到总建筑面积的50%以上，且竣工交付使用满一年的项目，应在物业管理主管部门、街道办事处（镇政府）的指导下组织业主成立首次业主大会会议筹备组，并召开第一次业主大会。明确业主大会与业主委员会的职权范围，有利于实现业主对业主委员会的监督，规范业主与业主、业主与业主委员会、业主与物管公司之间的法律关系，减少不必要的纠纷。
二、常见物业管理行为的法律效力认定
由于我国物业管理行业起步较晚，发展时间还不长，相关法律法规对物业管理行业的规范还不完善，而在审判实务中对物业管理行为的效力认定，也容易出现偏差。
1、前期物业管理协议的法律效力问题。
一般情况下，开发商为了保证在业主委员会成立之前，前期物业管理能够有序进行，都会要求购房者在签订购房合同时与开发商选聘的物业管理企业签订《前期物业管理协议》。之后，开发商在与购房者签订房屋购买合同时，对有关物业管理的约定仅在购房协议补充条款中写明“参照首购合约”，也就是说，首购合约的效力也将约束其他业主。[2]实践中，业界对前期物业管理协议的法律效力问题存在两种意见：一种意见认为该条款有效，因为业主在购房合同中表明了自己的意向——同意“参照首购合约”；另一种意见则认为属于无效条款或者可撤销条款，理由是购房合同是格式条款，且业主是在不了解首购合约内容的情况下签字的，这种合约对于消费者来说显然有失公平。笔者认为，如果业主在签订合同时，物管部门明确告知业主《前期物业管理协议》的内容，并且双方也在此协议上签字，则应当认定此协议有效。如果物管部门并没有向业主出示此协议，也没有告知其全部内容，双方仅在购房合同中表示在物业管理方面参照“首购合约”，此项协议则应当认定为无效。
2、先期物业管理公司选聘的法律效力问题。依照国务院发布的物业管理办法及各地方出台的物业管理条例规定，先期物业管理公司一般由开发商负责选聘，业主委员会成立后，由业主委员会负责选聘物管公司。实践中开发商大多自己成立物业管理公司，或者由其所属的房地产开发公司成立“物业子公司”，由该子公司履行物业管理职能。[3]这种由开发商垄断的“物管公司”在履行其职责时，极易与业主发生各种纠纷，且因其与开发商的利益联系，很多本来与物管公司无关的纠纷，如小区基础设施完善、房屋建筑质量纠纷等，业主也往往要求物管公司承担责任，从而引发业主拒交物管费等种种纠纷。虽然相关物业管理条例规定，业主委员会成立后可以重新选聘物管公司，事实上，由于初入住小区的业主互相并不了解，很难选举出完全能够代表业主利益的业主委员会，即便是在有关部门的“指导”下选举出了业主委员会，也大都形同虚设，最后由业主委员会选聘的物管公司往往就是从事前期物业管理的公司。
从法律程序来讲，选聘物管公司应当公开招标，而开发商没有经过公开招投标所选聘的物管公司是否具有法律效力？一种观点认为，物业在销售给业主之前，其产权归开发商所有，既然物业管理条例规定开发商有权选聘先期物管公司，开发商依据自己的意志选聘的物管公司自然就应该具有法律效力；业主委员会成立后，因种种原因没有重新选聘物管公司，应当认为全体业主认可了先期物管公司的继续管理小区物业的法律效力。另一种观点认为，开发商选聘物管公司的行为违反法定程序，当属无效，即便业主委员会成立后没有重新选聘物管公司，先期物管公司也没有继续管理小区物业的法律效力。笔者认为，开发商没有经过招投标等公开程序选聘的物管公司，如果经业主大会或全体业主认同，当属有效，否则应认定无效；如果先期物管公司是经开发商招标等合法程序“选”进来的，如果业主委员会没有重新选聘物管公司，应当认定业主实际赋予了其继续管理小区物业的权力。
3、对物管公司自拟补充条款的效力认定问题。一般的物业管理格式合同文本均由相关行政管理部门监制或牵头制定，因此，目前格式合同中明显不利于相对方利益的约定并不多见。[4]但在使用这些格式合同中，一些物业管理公司有的删除不利于自己的条款，有的以补充条款的形式规定一些不利于业主的内容或者规定一些表述含糊不清的内容，如有的强制要求业主选择仲裁作为解决纠纷的方式。一般的业主在签约时大多没有经过仔细审阅或者受法律知识的局限没有对此引起重视，简单地签字盖章了事。对这类在格式合同中自拟补充条款或变更条款的效力问题，笔者认为，应适用合同法第四十条“提供格式条款的一方加重对方责任的，该条款无效”的规定。
4、物管公司强行收取物管费的法律效力认定。实践中，常会出现业主以种种理由拒交、或者无力交纳物管费的情况。虽然相关物业管理法规规定物管公司可以向业主加收滞纳金，但对于一些业主根本起不了震慑作用。物管公司作为独立的法人单位，完全可以通过诉讼等合法手段维护自己的合法权益，但一些物管公司却对一些拒交或无钱交物管费的业主采取停水、断电、在小区宣传栏公布欠费业主名字等手段，迫使业主交纳物管费，更有甚者采取不让欠费业主进出大门，将业主反锁在家里等严重侵犯业主人身自由的手段收取物管费。物管公司限制业主人身自由收取物管费的行为认定为侵权无可非议，对于物管公司以停水、断电、停气等方式强要物管费的行为，笔者认为也应当以侵权论，因为只有与业主间存在合同关系的水、电、气供应单位才有权利终止与业主间的合同而断水断电。
三、规范处理物业管理纠纷的建议
物业管理纠纷的发生原因固然是多方面的，但相关物业管理法律法规的不尽完善也是原因之一。既然我国房地产行业正处于高速发展的态势，笔者认为，确有必要加强物业管理方面的立法工作。
1、健全全国性的物业管理法律、法规与地方物业管理规章
与蓬勃发展的物业管理行业相比，我国有关物业管理的法律法规已滞后，在一定程度上制约了物管行业的正常发展。虽然建设部自1993年以来出台了多部有关物业管理的规范性文件，但由于缺乏效力更高的并更细化的物管法律、法规，导致各地物业管理规范仍各不相同。鉴于此，笔者认为，我国应尽快建立全国性的物业管理法律、法规与各地方结合本地区实际情况制定具体实施细则相结合的物业管理规范网络体系。全国性物业管理规范可包括由全国人大常委会制定的《物业管理法》和国务院制定的《城市物业管理条例》，主要应对涉及物业管理的基本原则、物业管理主体的权利义务及其法律关系和法律责任进行界定，对物业使用、维护及收费等方面予以统一规范。对于物业管理具体操作规程、物业收费标准等具体细则可由有权制定规范性文件的各地方人大、政府主管部门以地方法规或行政规章的形式予以规范。
2、出台司法解释解决物业管理纠纷的相关审判实务问题
近年来，物业管理纠纷呈上升趋势，而规范物业管理纠纷处理的可操作性司法解释却很少，这给物业管理纠纷的处理带来了一定难度。笔者认为，由于物业管理纠纷法律关系的复杂性，应出台相关的司法解释用以指导法院在审判实务中对物业管理纠纷的认定和处理。例如，对诸如停车场、会所等附属配套设施的产权、经营收入归属等问题进行法律界定。实践中，开发商、物业管理企业、业主三方之间常因对如停车场、会所等附属配套建筑和设施的产权归属等问题发生争论，并对停车场、会所、配套商业网点等的经营收入是否都应由物业管理企业收取并最终用于物业管理及如何监督使用的问题存在较大争议。由于相关物业管理法规对此没有具体规定，审判实践中处理起来难度较大，亟待出台相关司法解释予以规范确定。
[1]程信和主编：《房地产法》，北京大学出版社1999年版，第197页。
[2]高万泉、张君献著：《物业管理中存在的法律问题及对策》，发表于
[3]同注2
[4]同注2
