二手房交易及注意事项

读者疑问：在二手房交易中如何明确税费？ 

律师答疑：二手房交易中的税费是由相关的法规及政策规定的，对于由谁交纳是非常明确的，但是卖方经常要求其售房价格自己净得多少万，而不包括税费，这样税费就存在争议了，因此必须在合同中约定税费的承担方式或变更售房款的价格。另外，二手房交易税费变化比较大，存在签订时双方都没有预料到的税费，但在过户时却已经开始征收了，这种情况经常导致买卖双方发生争议，税费由谁来交，因此对于税费买卖双方应明确处理的方式。 

读者疑问：卖方不想卖房了，买方交给中介的定金能要回来吗？ 

律师答疑：卖方不想卖房，中介公司居间服务事项没有完成，因此无权收取报酬。中介公司收取的定金应当按照定金的法律规定执行，即中介公司应该返还定金，除此之外，卖方应承担返还一倍定金的责任。 

读者疑问：中介公司能代理买卖双方吗？ 

律师答疑：合同法中并没有禁止代理人不得代理买卖双方的规定，但是实际上买卖双方存在利益冲突，代理人代理买卖双方可能会侵害另一方的利益，有些行业是禁止代理利害冲突双方的。有些中介公司在买卖双方之间的作用不是中间介绍，而是双方代理。也就是说，中介公司在房屋买卖法律关系中，即代理买方、又代理卖方。 

读者疑问：中介公司收购房屋并出售合法吗？ 

律师答疑：在二手房交易中，中介公司为了赚取房屋差价的利润，不让买卖双方见面，对买方说他们已将房主的房屋收购，现在的房屋是他们自己的，他们有权出卖房屋。中介公司如果按照法律规定从房主那里购买了房屋并办理了过户手续、取得了中介公司名下的房屋所有权证然后再将该房屋以自己的名义出售，这是合法的行为。但是没有任何一家中介公司会这么做，因为这样做就会产生交易过户的两次税费，中介公司是绝不会做这种事情的。中介公司所谓的收购在法律上是不成立的，实际上在办理过户手续是就一目了然了：中介公司仍以卖房人的名义与买方签订买卖合同，而不是以自己的名义出售，因为中介公司不是所售房屋合法的产权人，按照规定，没有产权证的房屋是不能买卖的，中介公司自己没有产权证，当然不能以自己的名义买卖， 权利的主体不一致， 中介公司也不能处分别人的财产， 中介公司对所出售的房屋没有处分权， 因此中介公司只能持卖方的房屋所有权证办理过户手续，只不过中介公司办理了公证委托书，由卖方委托中介公司卖房。因此事实上中介公司所述的收购房屋卖自己的房子是不可信的，这时买方仍重点审查卖方人的自然情况及委托书的授权范围，否则可能导致无法办理过户或买卖合同无效，买方受损。 

相关法规：《合同法》第 132 条：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 

读者疑问：二手房交易如何解决正在出租的房屋问题？ 

律师答疑：有些二手房在转让时，该房屋被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产，可能会产生纠纷。因为合同法认可 “ 买卖不破租赁 ” ，也就是说房屋买卖合同签订后，房屋所有权发生转移，但是租赁合同对承租人仍然有效，承租人可继续承租该房屋，买房人不能对抗在先成立的租赁合同。另外，卖方在出售该房屋时，同等条件下承租人有优先购买权。以上两点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。因此，在签订二手房买卖合同时，买方一定了解房屋出租的情况，并对出租问题进行约定。 

相关法律　中华人民共和国合同法 

第二百二十九条　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 

第二百三十条　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 

读者疑问：购买二手房时是否应关注土地剩余的使用年限？ 

律师答疑：二手房买卖中买受人应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有 40 年，房主已使用十来年，对于买受人来说还有 30 年的土地使用年限， 30 年后还需补交土地出让金，这样无疑是增加了房屋总的价款，因此买房时买方应将土地剩余的使用年限作为一个考虑的因素。 

读者疑问：如何解决二手房交易过程当中的物业管理费用拖欠问题？ 

律师答疑：有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及天然气、暖气费、水、电费用长期拖欠，尤其是某些高档住宅，物业管理费用比较高，几年下来拖欠一二十万，如果买受人不知道拖欠物业的情况，购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。因此，建议买房人在办理过户前即结清所有的费用，或者在合同中约定，交接之前产生的一切费用由卖方承担，交接之后产生的费用由买方承担。 

（五）  二手房买卖案例 

读者疑问：未取得产权证签订房屋买卖合同有效吗？ 

我在 2004 年 3 月 13 日 购买一套商品房， 6 月 1 日 入住， 11 月 30 日 开发商做产权作登记，我 12 月 20 日 取得房屋所有权证。在同年 11 月 20 日 ，我与宋某在中介公司的介绍下，签订了《房屋买卖合同》。合同中约定我将建筑面积 129.70 平方米 的房屋，以 158 万元价格转让给宋某。在约定了付款期限后，双方又在补充条款中约定了两项内容：一是该房屋目前尚未取得房屋所有权证，待卖方房屋所有权证办理完毕后双方再办理过户手续。二是买卖合同自双方签订之日生效，双方对此买卖行为均不得反悔，否则由违约的一方以总房价款的 10 ％支付违约金。在双方约定的首期付款期限到来后，宋某就一直没有再履行过合同。 2005 年 3 月 9 日 ，我起诉到法院，要求宋某以总房价款的 10 ％支付违约金 15.8 万元。 
在庭审中宋某辩称，是我在没有取得房产证之前，就与宋某签订房屋买卖合同，该行为违反了相关法律规定属无效合同。法院认为，宋某与我签订的房屋买卖合同中，明确约定双方在取得房地产权证后办理过户手续，还明确了不交易的违约责任承担。因宋某的违约行为造成合同不能履行，于是法院判决宋某按合同约定支付我 10 ％的违约金 15.8 万元。一审判决后宋某提出上诉，认为法院适用法律错误，我国的房地产管理法明确规定未取得房地产权属证书的房屋不得转让，宋某与我的买卖房屋的行为违反了法律的强制性规定，按照合同法第五十二条的规定应属于无效。请问宋某的理由成立吗？ 
　　 律师答疑：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条以及相关的北京市房地产转让的有关规定，的确规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但是，法律法规并没有规定在没有取得房屋产权证时，签订的房地产买卖合同为无效。《城市房地产管理法》第三十七条的规定未取得权属证书不得转让是行政管理的规定，即要求行政机关对未取得房屋权属证书的房屋不办理过户手续，但买卖双方签订合同时在合同中注明了双方对这一规定完全知晓，也知道只有取得房屋所有权证才能办理过户，是双方真实意思的表示，因此认定双方签订的合同合法有效，这是符合合同法精神的。因此法院的判决是正确的。但目前对于未取得产权证出售房屋的情况，法院的处理方式也不一样，有的法院认为双方签订的合同是无效的，因此请读者注意诉讼当中的风险。 

未还清贷款出售房屋买卖合同有效吗？ 

读者疑问： 我 2002 年买的房子， 2004 年 8 月 1 日 取得房产证，但我是通过贷款买的房屋，银行贷款还未还清，房屋做了抵押。 2004 年 12 月 21 日 ，我与王某签订了买卖合同，王某交付了首付款并入住了该房屋。房子卖完不久，房价就涨了将近 20% 。于是，我起诉到法院，以房子在转让时已抵押给银行为由，要求法院确认这起房屋买卖行为无效，以达到收回房子的目的。法院经审理认为，我的请求不符合公平原则，为维护交易安全及市场交易的流转，驳回了我的诉讼请求。请问法院的判决对吗？ 

律师答疑：因你对房屋做了抵押，因此在抵押未解除之前你所购房屋不能办理过户手续，你所购房屋在所有权行使上是受到一定限制的。但你与王某签订的合同是双方真实意思的表示。虽然涉诉房屋已在银行抵押，现合同已实际履行，王某给付了部分房款，目的在于让你将所欠银行贷款还清，解除抵押，以利于办理过户手续，因此你应就此及时还清银行贷款。况且你已将房屋交付给王某，王某也实际入住该房屋。 

最终 办不下来房产证房屋买卖合同有效吗？ 

读者疑问： 

2002 年 4 月 15 日 , 何某与某房地产开发公司签订商品房买卖合同 , 约定贷款购买开发商开发的一套房子。何某 2003 年 2 月 28 日 办理了入住手续，但未实际入住。 2005 年 3 月 2 日 ，在北京 XX 房地产经纪有限责任公司参与下 , 刘某、何某及中介公司三方签订了《房屋交易居间合同》 , 合同约定 , 刘某购买何某的房子，价款 40 万元。合同签订后 , 刘某支付中介公司首付款 20 万元，其中含定金 2 万元 , 中介公司将其中 1 万元留作自己的中介费，其余 19 万给付了何某。刘某在等待开发商给何某办理房产证，以便于尽快过户，但是该项目的开发商已被撤销了房地产开发资质，且房地产公司已是人去楼空，该项目无法办理初始产权登记，所购项目的所有购房人均不能取得房屋所有权证。于是刘某状告中介公司 , 要求确认三方签订的《房屋交易居间合同》无效 , 并要求返还购房款。请问这类案件法院是如何处理的？ 

律师答疑：目前法院对于没有产权证即签订买卖合同并约定产权证办理下来后办理过户手续的二手房买卖案件倾向于认定合同有效，现在也有越来越多的案例按此处理，但是对于签订合同时没有房产证，卖方最终也不可能取得房产证的情况下，导致买方无法取得房产证，买方的合法权益无法得到法律保护 , 一般认定买卖合同无效，判决将买方或中介公司将已收的房款返还给买方。 

我从卖方买房后卖方又将房子卖给别人且办理了过户手续，房子还能属于我吗？ 

读者疑问：王某与商某于 2001 年 7 月 17 日 签订房屋买卖合同，《合同》约定，商某将位于山东省某市某小区的房屋卖给王某，当时商某的房屋未办理完产权证，因此双方在合同中注明商某的房产证办好后立即过户。合同签订后，王某将房款 21 万元交给商某，商某将房屋交付给王某居住使用。 2003 年上半年，王某得知该房屋可以办理房产证后，即要求商某办理过户手续，但商某以种种理由拒绝办理。王某于是向人民法院起诉，要求商某履行合同，协助王某办理过户手续。 2003 年 11 月 10 日 ，四方区法院就此案做出判决，判令被告商某于判决生效后 10 日内办理房屋的所有权过户手续。因商某拒不履行该生效判决，王某申请法院强制执行。法院在强制执行过程中，竟发现商某已将房屋以 23 万元的价格卖给孟某，且孟某已拿到房产证。为此，王某又以商、孟二人为被告，向四方区人民法院提起诉讼。此案应如何处理？ 

律师答疑：原告王某与被告商某签订的房屋买卖合同，是当时双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反有关法律规定，是有效合同。虽然当时由于房屋建设方的原因，房屋产权证无法办理，但双方已在合同中约定待房产证办理后立即过户。原告与商某签订的房屋买卖合同依法成立并生效后，双方均应依法全面履行各自的合同义务。商某在能够办理房屋过户手续后拒不办理过户，反而将房屋出卖给被告孟某，违反了合同义务，也违反了诚实信用原则，而其卖房行为发生在诉讼期间，导致了此后法院生效判决书无法履行，也是一种妨害司法的行为。 

本案中孟某能否作为善意第三人？目前我国的民法及司法实践中对于保护动产善意第三人的权益已达成共识，即第三人在交易过程当中没有过错、不知情且已付了款并实际占有动产，则真正的权利人不能向第三人追偿，只能向侵权人追偿。但对于不动产能否适用善意取得法律没有规定，司法实践中认定不动产善意取得的判例也相当少，在司法实践中一般都不会认定善意第三人。 

本案的结果是法院确认商某与孟某签订的房屋买卖合同无效，商某与孟某将房屋的所有权转移给王某。 

读者疑问：买卖危改回迁房合同有效吗？ 

我于 2005 年 3 月 1 日 与某房屋中介公司签订委托购房协议，约定我购买中介公司提供的位于西城区某危改小区回迁房一套，该房屋还没有入住，也没有产权证。我向中介公司交纳了一万元定金。但是在合同履行的过程当中，我发现该房屋是无法办理过户的，也了解到回迁房属于政策性房屋，不能任意买卖，于是我起诉某中介公司，要求退回定金。请问我以什么理由起诉？法院能支持我的诉讼请求吗？ 

律师答疑：对于危改回迁房在未取得房屋所有权证之前能否出售的问题，在司法实践当中存在相当大的争议，有的法官认为是无效合同，有的认为是有效合同，因此判决结果各异，互相矛盾。具体到本案当中，你可以主张合同无法实际履行为由，提出解除合同。该房屋因没有取得房屋所有权证而无法办理过户手续，导致合同无法继续履行，购买人签订合同的目的无法实现，因此按照合同法第九十四条第（四）款规定，当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案的最终结果是北京市西城区人民法院（ 2005 ） 5712 号民事判书认为危改房未取得产权证而上市销售，合同无法继续履行，合同目的不能实现，因此解除合同，返还购房款。但是同样事实的一个案例，在东城区法院却得出另外一个结论，东城法院认为合同有效，并到开发公司做了调查笔录，认为危改房也能出售给被拆迁人以外的其它任何人，以后也是可以办理过户手续的，因此认为购房人以不能实际履行为由解除合同理由不足，购房人主张合同无效的理由没有法律依据，于是判决驳回购房人要求返还定金的诉讼请求。 

读者疑问：儿子卖了父亲的房因拆迁涨价父子合谋反悔买房人怎么办？ 

2000 年 1 月，王某某与北京重型电机厂签订房改售房合同，由王某某购买所在单位的房改房一套，面积 28.87 平方米，售价 8022 元。 2000 年 8 月 16 日 ，王某某取得该房屋的所有权证。 2000 年 11 月 13 日 ，王某某之子找到张某某要将此房卖给他们。王某某之说房子是他自己的，最后王某某之子与张某某商定的房屋价格是 40000 元。双方商定好价格后，张某某提出要办过户手续，要求王某某之子出示房产证的原件及身份等证明。王某某之子出示房产证的原件后，张某某发现房屋的所有权证上登记的房屋所有权人是王某某，并非王某某之子本人。张某某要求王某某之子出示王某某的授权委托书及王某某的身份证明文件，但王某某之子称房子是他自己的，是以自己的父亲名义购买的，由他自己居住，他有处分权，张某某坚持要求王某某的委托书，王某某之子说让他父亲本人去石景山房管局亲自签字签合同在过户文件上签字，亲自办过户手续，这样就不用委托书了。后双方约定 2001 年 1 月 11 上午 9 点王某某到房管局办理过户手续。张某某在 9 点钟来到交易中心后未见到王某某及王某某之子。当时交易中心的负责办理过户的工作人员王某某告诉张某某，说王某某 8 点钟就来过了，因王某某之子急着上班，所以王某某就先在协议书及过户申请表等办理过户的文件上签字了，他签完字后就先走了，王某某随后让张某某在买卖协议书、产权登记表及过户审批表上签了字。 2001 年 2 月 7 日 ，张某某取得诉争房屋的产权证。 

2002 年 8 月，王某某及其子知道该房屋欲拆迁，拆迁补偿较高，于是多次找张某某欲将此房原价购回，张某某未同意。 

2003 年 3 月 18 日 ，王某某对北京国土资源和房屋管理局提起行政诉讼，要求撤销张某某名下的房屋产权证；理由是他并不知道卖房的事，是王某某之子偷了他的房产证、原始购房合同、发票、身份证及户口本原件、人名章，因此卖房的事他完全不知情，认为房管局侵害了他的权益。在行政案件中，王某某列张某某为第三人。石景山法院行政庭在庭审中，经司法鉴定确定，在过户时以王某某名义所签的字并非王某某本人所签。 2003 年 6 月 30 日 ，石景山区法院行政庭以王某某未在协议书及过户文件上签字为由，认定房管局颁证程序违法，判决撤销诉争房屋的产权证。后行政案件的第三人张某某向北京市第一中级人民法院提起上诉。 2003 年 9 月 19 日 ，一中院行政庭以同样理由维持一审判决。 

在本案的审理过程当中，双方诉争的房屋于 2004 年 4 月 23 日 被拆除，拆迁款 198293.9 元被公证处提存。 

2004 年 11 月 16 日 ，张某某作为原告向王某某及王某某之子提起民事诉讼，要求确认张某某签订的房屋买卖《协议书》合法有效，确认北京市石景山区北重西厂区宿舍 X 号楼 X 号房屋所有权属于原告。 2004 年 12 月 22 日 ，石景山法院民事庭开庭审理此案。王某某之子在庭审时称所有卖房的事都是他一手经办的，他父亲不知道，王某某称他自己不知道卖房的事。 

本案的审理结果： 2005 年 1 月 12 日 ，石景山法院做出一审民事判决。石景山法院认为，“合同法明确规定，出卖的标的物应当属于出卖人所有或出卖人有权处分。本案诉争的房屋产权人为王某某，王某某之子在未取得代理权的情况下将属于王某某所有的房屋出卖、事后又未得到王某某的追认，因此其行为对王某某不发生法律效力。张某某在明知王某某之子并非房屋产权人情况下，仍与王某某之子签订买卖协议，主观上亦存在过错。由于合同主体的欠缺，导致双方所签订的买卖合同无效。依照合同法规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应予返还。现因诉争房屋已被拆迁，张某某已无返还财产的必要，王某某之子应将购房款返还给张某某。综上所述，判决如下： 1 、确认张某某与王某某之子签订的协议书无效； 2 、王某某之子于本判决生效后十日内返还张某某购房款四万元； 3 、驳回张某某其他诉讼请求。”后张某某已上诉至北京市第一中级人民法院，一中院维持原判。 

律师答疑：笔者认为，法院民事部分的判决值得商榷。 

一是混淆了行政案件和民事案件各自处理的范围。 行政案件撤销诉争房屋的所有权证并不代表原告失去房屋的所有权。本案涉及到行政案与民事案的关系问题，涉及行政纠纷与民事纠纷的竟合问题。在行政案件中，根据王某某的诉求，行政诉讼的审查范围仅限于被告颁证行为是否符合法定条件和法定程序，行政诉讼中原告王某某与第三人张某某之间的产权纠纷应通过民事诉讼解决，按照确认房屋所有权归属的法律、法规予以审查，产权纠纷不属于行政诉讼的审查范围。如果登记的产权确实存在争议，也必须通过确权之诉予以解决。本案其核心问题是房屋产权的归属问题。因一审行政案件及民事案件同是石景山法院审理，他们认为行政不合法即代表着民事行为的不合法，因此民事判决部分显然是受到了行政判决的影响。 

二是张某某属于善意第三人，房屋所有权应归原告。 善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。在广泛的商品交换中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，也很难对市场上出售的商品逐一查清。如果受让人善意取得财产以后，根据转让人的无权处分行为使交易无效，并让受让人返还财产，则不仅要******已经形成的财产权属和财产关系，而且使当事人在从事交易活动时，随时担心买到的商品有可能要退还，这样就会给当事人交易时带来不安全感，从而不利于商品交易秩序的稳定。总之，善意取得制度是通过限制财产所有权人的追及权和一定程度上牺牲所有人的利益来实现维护商品交换的安全和良好秩序的目的。尤其在我国目前发展市场经济的社会环境下，保护交易安全的及善意第三人显得尤为重要。 

　 善意取得制度，是一种牺牲财产所有权的静的安全为代价，来保障财产交易的动的安全的制度。善意取得制度充分体现了所有人权益与社会商品流转秩序两种利益权衡后的取舍。善意取得制度的目的是保护交易安全，在对受让人和真正权利人的利益进行平衡的情况下，只有受让人有偿地受让财产时，才有必要牺牲真正权利人的利益，而确认受让人获得物权。 

　　就本案而言，目前法律并没有规定不动产的善意取得制度，善意取得只适用于动产，但司法实践当中有一些案例对于不动产也引用善意取得的制度规定，保护第三人的利益。在物权法的草案当中，有不动产善意取得的规定。 

三是政府机关登记的公信力法律应予维护。

房地产登记制度目的在于保护交易的安全及物权，公众相信政府机关的公信力所以才对房产进行登记，因此其是值得信赖的。当然，国家机关的工作人员的行为也是应该具有公信力的。在张某某办理过户手续时，虽然未见到王某某本人，但政府机关的工作人员明确告诉他，王某某已经签过字了，因此张某某有理由相信国家机关工作人员说话的公信力，才与王某某进行交易，因此张某某在整个交易过程中尽到了自己最大的注意义务，不存在任何过错。为了维护政府机关的公信力，也应维护张某某的合法权益。 

律师提醒：在二手房交易的过程中一定要弄清房主的身份，并与房主当面谈判并签订合同，办理过户时要共同到场，以免日后发生对自己不利的事情。 

夫妻一方擅自将房屋出售有效吗？ 

读者疑问：我与丈夫结婚已 10 年，五年前我们购买了一套商品房，价值 109 万，购房时以他的名义，房产证的名字也是他的。最近我们感情出现危机，可能要离婚，双方协商如何分割这套房时，我发现在不久前他背着我将房屋卖给了别人，并办理完了过户手续，卖房款他全部转移。请问这个房屋买卖合法吗 ? 我能将房子要回来吗？ 

律师答疑：在你们夫妻关系存续期间购买的房屋属于夫妻共有财产，按照婚姻法及其司法解释的规定， 夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。按照最高人民法院民法通则的司法解释，处分共同财产应经财产共有人同意，否则一般认定处分行为无效，但第三人是善意、有偿取得，则应保护第三人的权益。一般在夫妻关系存续期间一方处分房产，第三人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。第三人在房屋买卖过程中只要尽了相应的注意义务，按普通人的生活常识和认知能力，有理由认为夫或妻一方可全权处理房屋，那么就无需进一步了解夫或妻另一方对出卖房屋的意思表示，在第三人付了房款并实际占有房屋且办理了房屋所有权的情况下，不知情的另一方就不能再向第三人主张权利，但可以向过错方主张赔偿。如果出售房屋的夫或妻一方与第三人恶意串通，以假买卖形式转移财产，那么第三人不能认为是善意的，财产受损害一方可以要求第三人返还房屋。如果第三人是善意的，从法律适用的社会效果的角度考虑，若判令买卖协议无效，不利于保护正常的房产交易秩序及交易安全，会增加交易的成本，不利于商品的快速流转，与市场经济的原则相悖。现在的司法实践一般对于在夫妻关系存续期间一方转移财产未经另一方同意都会保护善意第三人的权益。 

相关法规： 

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释 ( 一 ) 

第十七条　 婚姻法 第十七条 关于 “ 夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权 ” 的规定，应当理解为： 
　　 （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 
　　 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行） 

89 ．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。 

读者疑问：标准价购买的房屋单位不同意能出售吗？ 

张 先生于 1999 年 8 月与 王 先生签订了一份二手房买卖契约。在契约中双方约定： 张 先生将自已位于城区的房改房出售给 王 先生，由 王 先生在本合同签订后一次性付给 张 先生人民币 28 万元整。但到房屋土地管理部门办理产权过户时被告知此房产不能办理过户登记及产权转移。 王 先生要求退款及相应的经济损失， 张 先生不同意， 于是王 先生将 张 先生告上法庭，要求 张 先生退还全部房款及相应的利息损失，并解除合同。法庭经审理查明， 张 先生所有的房改房是于 1997 年 3 月份以标准价从本企业购买的，因原售房单位拥有 6% 的产权，且没有原单位同意其出售的书面证明，双方没有到房屋所在地房产管理部门申请变更登记，因此法院判定该契约实际上无法履行，解除了双方签订的契约。 张 先生返还 王 先生的购房款 28 万元整。 

律师答疑：本案中涉及的以标准价购买的房屋职工拥有部分产权。职工以标准价购买的房改房，原售房单位拥有 6% 的产权，职工拥有 94% 的产权，如果需要上市出售，则需要符合如下条件：单位与职工个人在协议中有约定的，从其约定；没有约定的，如上市出售应征得原产权单位的同意，未经产权单位同意，不能上市出售。职工也可将标准价的房屋转为成本价的房屋，然后再上市出售。 

读者疑问：政策变化能否作为不卖房的理由？ 

我 于 2004 年 4 月 19 日 与房主、北京 XX 房地产经纪有限公司签订了一份《房地产居间合同（买卖置换）》。我通过 XX 公司购买一套总价款 320000 元的经济适用房。合同签订时，我通过 XX 公司向房主交纳了 50000 元的定金，约定房主不出售此房屋或我不买此房屋均适用定金罚则。合同中没有约定办理过户的时间。因房主的房屋所有权证还没有办理下来，要想过户必须先将房主的房屋所有权证从开发商处办理下来。我替房主交纳了办理房屋所有权证的费用 6000 元及公共维修基金 5958 元，然后房主取得了房屋所有权证。在去办理过户手续，房主又告知房产证现在还在开发商那里，让我直接把房款交给银行，替他还贷款，我觉得风险非常大，于是没有同意。我在签订合同前并不知道其银行贷款的事情。因此我没有同意替他还贷款，要求其自己归还贷款，再与我办过户手续，房主不同意，因此我们没有办成过户，但双方一直在谈判。后来，北京市出台规定，从 2004 年的 5 月 20 日 起 对经济适用房的交易进行限制。 2004 年 5 月 19 日 ，房主将这套房屋卖给了别人，称 5 月 20 日 之前不卖就卖不出去了。于是，我向法院提起诉讼，要求解除我房主签订的房屋买卖合同；要求房主双倍返还我定金 100000 及为房主办理产权证所花费用 6000 元代办费及交纳的公共维修基金 5958 元。请问法院能支持我的请求吗？ 

律师答疑：房主的行为已构成违约，应承担违约责任。在合同履行期限内，房主单方悔约，将房屋卖掉，致使合同目的不能实现，违反双方在合同中的事先约定，应按合同的约定承担违约责任。在双方对付款存在争议，没有协商结果的前提条件下，房主擅自将合同标的房屋出售，属于严重违约。无论双方对合同的履行有什么争议，在争议未解决之前或买方没有放弃购买这套房屋之前，卖方出售这套房屋给别人，就是以实际行动表明不卖这套房了，不卖这套房就是根本违约。 

政策变化不是被告卖房的理由。政策变化并不影响三方签订的买卖房屋合同的履行，三方签订的合同可以继续履行，但增加了交易的难度，即买方需办理审批手续，本案买方符合经济适用房购买资格的，因此交易是可以继续的。其次，政策变化属于三方都不能约束的事件，三方完全可以通过继续协商解决此事，或解除合同，或按政府的政策执行，或采取其它替代措施，但卖方不能单方处置合同的标的物。房主未经买方同意，单方出售了房屋，属于严重违约。 

本案判决结果：法院认为卖方违约，应承担违约责任，支持了买方的请求，卖方不服，提起上诉，终审法院维持了一审判决。 

（六）央产房上市问题 

读者疑问：中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法中的中央在京单位是指哪些单位？ 

律师答疑：根据国管房改（ 2003 ） 165 号文件规定，中央在京单位是指包括中央各部门，全国人大机关，全国政协机关，最高人民法院，最高人民检查院，国务院各部委、各直属机构，各人民团体及其所属单位。住房制度改革归口国管局、中直管理局管理的中央在京企业，及其所属单位已购公房上市出售，也按本办法的规定执行。 

读者疑问：中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法中所称的已购公房是指哪些房子？ 

律师答疑：根据国管房改（ 2003 ） 165 号文件规定，是指职工按房改成本价或标准价（含标准价优惠办法）购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房，也视为已购公房。 

读者疑问：是不是所有的央产房屋都可以上市？ 

律师答疑：根据国管房改（ 2003 ） 165 号文件规定，不是所有房屋都能上市，以下房屋不能上市： 

（ 1 ） 凡属超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定能够超标处理后方可上市出售； 

（ 2 ） 按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的； 

（ 3 ） 涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。 

（ 4 ） 法律、法规规定的其他不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房（规定能够住满五年内容的除外），应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行。 

（ 5 ） 本办法不含部级干部住房上市出售。 

读者疑问：中央在京单位已购公有住房上市出售，出售人须提供哪些材料及手续？ 

律师答疑：根据国管房改（ 2003 ） 165 号文件的规定，出售人应填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，交易办公室根据职工住房档案进行核对。核对无误的，出售人可到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续，也可委托定点交易机构代为办理房屋买卖以及交易过户手续。并提供以下材料： 
　　 （ 1 ） 房屋所有权证书； 
　　 （ 2 ） 房屋共有权人同意出售的书面意见； 
　　 （ 3 ） 身份证或者其他有效身份证明； 
　　 （ 4 ） 与原产权单位签订的公有住房买卖合同； 
　　 （ 5 ） 与受买人签订的已购公房买卖合同； 
　　 （ 6 ） 物业费、供暖费清结证明。 
　　 出售人没有建立住房档案的，应当补建住房档案。出售人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，可以房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明为依据。 

读者疑问：以标准价购买的央产房能上市交易吗？ 

律师答疑：凡以标准价购买的住房，出售人可按购房当年房改成本价向原产权单位补交房价款，取得全部产权后可上市出售；也可在交易过程中按购房当年房改成本价的 6% 计算应扣除的价款，划转到原产权单位售房款专户，在按规定缴纳税费后，收入全部归产权人客人所有。远郊区县另有规定得按其规定处理。 

读者疑问：贷款购买央产权的房屋大致的流程是什么样的？ 

律师答疑： 

一、单位： 

第一步：填表审核 

1 、填表：“央产房”业主可以自己去 “ 交易办公室 ” 也可在定点经纪公司领取《中央在京单位已购公有住房上市出售登记表》填写《中央在京单位已购公有住房上市出售登记表》； 

2 、核档：亲自送“交易办公室”进行核准； 

面积超标的，买方需提供房屋产权单位出具的超标处理结果，报“交易办公室”进行核准。 

具备下列情况之一的，不能通过核查档案：（ 1 ）房屋面积超标的，没有单位处理结果的；（ 2 ）房产证没拿到；（ 3 ）单位建立职工住房档案不完善的。 

3 、盖章：核准通过盖章。拿到档案核查的盖章就等于拿到了上市准入证； 

4 、房屋所有权证书； 

5 、房屋共有人同意出售的书面意见； 

6 、结婚证； 

7 、身份证、户口薄或者其它有效身份证明； 

8 、与原产权单位签订的公有住房买卖合同；出售人无法提交的，可以房改售房的档案材料或者原产权单位出具的证明作为依据。 

9 、物业费、供暖费结清证明； 

　　第二步：签合同 

•  买卖双方谈判，审查买卖双方各种与身份有关的证件，房屋产权证等相关资料。 

•  买卖双方签订《北京市房屋买卖合同》 

　　第三步：如买方办理银行按揭贷款 

如买方需做银行按揭贷款，需提供如下资料： 

　　身份证、户口簿、人名章、收入证明、所在工作单位的营业执照 ( 副本 ) 复印件加盖红章、一寸照片两张、学历证明、结婚证 ( 或未婚证明 ) 。 

房产评估 买方自行或者定点经纪公司将该套房屋的资料提供给评估事务所，由其进行评估，并缴纳评估费 ( 买方缴纳 ) ，评估费＝评估价 × ３ ‰ 。 

　　约见律师 买方需填写相关资料，由律师初审其贷款资格，同时缴纳保险费、律师费。保险费按规定缴纳，律师费为贷款额 × ２ ‰ 。 

　　报批银行审贷。 

　　三、卖方 

1 、身份证； 

2 、户口薄； 

3 、结婚证； 

第四步：物业交割 

买卖双方自行或者由定点经纪公司经纪人陪同，进行水、电、煤气等物业交验，同时签订《物业交割单》。 

第五步：办理权证过户 

第六步：买方与该套房屋的物业公司签订新的《物业供暖合同》 

“ 央产房 ” 业主应督促买方与物业公司签订《物业供暖合同》，免去日后产生不必要的麻烦。 

　　第七步：完税、取证 

　　买卖双方自行或者由经纪公司代缴税费、领取新的房产证。 

　　第八步：银行放贷，房主领款 

　　银行审查完税票，批放贷款。房主到银行或者定点经纪公司领取房款。 

读者疑问： 办理上市资格核对，查档前应准备哪些材料？ 

律师答疑： 查档前应准备哪些材料如下： (1) 房屋所有权证书； (2) 房屋共有权人同意出售的书面意见； (3) 身份证或者其它有效身份证明； (4) 与原产权单位签订的公有住房买卖合同； (5) 委托人持公证处公证的委托书。目前上市资格的核对已大大简化，可以与办理过户手续同一天办理。 

读者疑问： 办理上市手续，是不是一定要去蓝岛交易大厅？ 

律师答疑：办理上市手续不一定去 蓝岛交易大厅 ， 除了去蓝岛交易大厅办理上市手续之外，交易主体还可以通过三家代理机构的连锁店就近领取《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，填写后，交回店面。 

读者疑问：使用权的房屋能继承吗？ 

律师答疑：房屋继承是房屋产权转移的一种方式，是指有继承权的公民依法接受死者房屋遗产的行为。所谓死者房屋遗产，按照我国《民法通则》的规定，系指死者生前拥有所有权的房屋，在公民死亡后继承开始时作为死者的遗产来处理。继承人有权继承该合法遗产。如果死者生前对其居住的房屋没有所有权，只有使用权，如租用的是房管局所有公房或租用其他私人拥有的房屋，则不能作为遗产来继承。死者的亲属如果要继续使用该房屋，则需与房管局或出租人协商一致，变更承租人，才能继续居住使用。对房管局按成本价出售给承租人的住房，在被继承人死亡后继承人有权按遗嘱继承或者法定继承来继承该房产。 

我父在宣武区、西城区有两处房产，价值 193 万。我父于 2004 年 3 月份去世。在 2004 年 7 月份，我突然收取法院传票，山西某寺院将我起诉，要分我父的房产，称我父将房产给了他们，寺院称我父生前立有公证遗嘱，可我一点也不知道。请问公民能将自己的房产赠给寺院吗？ 

律师答疑：按照我国民法通则的规定，公民生前可以将自己财产遗赠给其他公民、组织及国家。寺院应当属于受遗赠的主体。 

读者疑问：房屋的遗嘱公证能由别人代理行使吗？ 

律师答疑：按照司法部公证程序规则的规定，遗嘱不能由别人代为申办。 

相关法规：公证程序规则 

第八条　当事人、当事人的法定代理人或法定代表人，可以委托代理人申办公证事项，但申办遗嘱，遗赠扶养协议、赠与、认领亲子、收养、解除收养、委托、声明、生存及其他与当事人人身有密切关系的公证事项除外。 

读者疑问：没有行为能力的人所立遗嘱生效吗？ 

我母亲有两处房产，在 2005 年 3 月 17 日 被医生判定为病危，不能吃饭，不能站立，只能躺着，手已不能抬起，意识已经模糊，已经不能说话，不能表达自己的意志和思想，三天后我母亲去世。我母亲去世后三天，我弟弟突然出示一份我母亲于去世前一天即 3 月 19 日 的一份公证遗嘱，请问这份遗嘱有效吗？ 

律师答疑：根据你所述情况，你母亲当时的 病情及精神状态，应当认定其是无行为能力的人。遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，如遗嘱人立遗嘱时已无行为能力，遗嘱上本人的签字并非本人真实意思表示，可以是伪造的，所立遗嘱无效，应予撤销。 

相关法规：《中华人民共和国继承法》 

第二十二条的规定，无行为能力或者限制行为能力人所立遗嘱无效。 

读者疑问：受赠人两个月内未表示接受遗赠，该遗赠是否还有效？ 

律师答疑：受遗赠人在知道受赠后两个月内未表示是否接受遗赠，应视为受遗赠人已放弃接受该受赠房产。根据《继承法》第二十五条第二款的规定，受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，做出接受或者放弃受遗赠的表示，到期没有表示的，视为放弃遗赠。受遗赠人应向财产共有人即被告表示是否接受或放弃，受赠人没有表示，已失去受赠的权利。 

读者疑问：房屋已做公证赠与他人，没有正式过户是否可以反悔？ 

王老 先生今年 63 岁，认一干女儿 李 小姐 23 岁， 王老 先生于 2004 年在东城区购买了一处房产，产权证上写明由 王老 先生所有， 2005 年 1 月份， 王老 先生决定将该房产赠与干女儿 李 小姐，并签订了赠与合同。但随后双方一直没有办理过户手续，而 王老 先生一直在该房内居住，房产证也一直在其手中。 2005 年 8 月份，干女儿 李 小姐因交通事故不幸死亡， 李 小姐的生母拿着赠与合同索要该房产，并要求 王老 先生办理过户手续，但此时的 王老 先生却因经济原因及干女儿已去世等原因，不想将该房出赠。请问：房屋赠与后还能反悔吗？这种行为是否合法？ 

律师答疑：按照最高院的司法解释，房屋赠与成立的条件是：办理了过户手续赠与成立。未办理过户手续，但受赠人得到合同及产权证书且实际占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续，如果赠与人与受赠人签订了公证的赠与合同则不能撤销，应该继续履行。 《合同法》规定，在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用撤销的规定。 从上述法律规定可以看出，房屋赠与合同是实践性合同，房屋赠与关系的成立，必须是以办理了过户手续，或者受赠人根据赠与合同取得产权证书并已实际占有使用该房屋，为认定条件。 

本案中， 王老 先生与 李 小姐虽然到公证处办理了赠与公证，将该房赠与 李 小姐，但他们未办理房屋产权过户手续，故该赠与尚未生效。 再加上赠与行为并不具有社会公益性质，也没有做过公证，所以根据《合同法》的规定， 王 先生完全可以有权撤销赠与行为，收回房屋。 现在 王老 先生提出不愿赠与，符合法律规定，该房产权仍归 王老 先生所有。 

相关法规：《最高人民法院关于贯彻执行 < 中华人民共和国民法通则 > 若干问题的意见》第 128 条： “ 公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。 ” 

中华人民共和国合同法 

第一百八十六条　赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。 
　　 具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。 

读者疑问：签订房改合同、交纳首付款后爱人去世我能继续购买该房屋吗？ 

我和受人都是国企职工， 2001 年 12 月，我爱人与其所在单位签订了房改售房合同，并交纳了首付款。但今年 1 月份，他去外地出差时，不幸遇意外事故死亡。现在我爱人单位以职工已死亡已不具备民事主体资格为由欲解除与他签订的售房合同，请问我爱人单位这样作对吗？我能否继承该房屋？ 

律师答疑：根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市人民政府房改办公室联合下发的《关于房改售房若干问题的通知》（京国土房管改字［ 2000 ］第 178 号）文件的规定：＂购房人在办理售房手续过程中死亡的，并已按规定交纳了首付款，且继承人愿意继续付款的，可由其继承人按照原付款协议继续支付房价款。房屋产权可按继承的有关规定变更为继承人所有。原购房人产权证尚未办理的，所购住房产权可直接登记在继承人名下，并按规定发放产权证。 

读者疑问：子女继承父母的房产还交契税吗？ 

律师答疑：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母之间继承房屋不用缴纳契税。办理房屋继承手续只收房产证的印花税 5 元 / 本。 

相关法规：国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复 

　一、对于《 中华人民共和国继承法 》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。  
　　 二、按照《 中华人民共和国继承法 》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。 

读者疑问：如何办理房屋继承手续？ 

律师答疑：办理继承公证的首先要准备好继承公证书或继承法律文书、被继承人房屋所有权证及其它房屋主管部门要求的证件，然后到房屋交易主管部门办理手续。首先要填写《房屋所有权登记申请书》并向交易主管部门提交如下证件： 

（ 1 ）房屋所有权证； 

（ 2 ）继承公证书或继承法律文书； 

（ 3 ）继承人身份证明复印件（核验原件）； 

继承人如是军人需提交《军官证》复印件或《士兵证》复印件；继承人如港澳同胞需提交中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或往来大陆通行证复印件；继承人如是台湾同胞需提交台胞证复印件；继承人如是外国人需提交护照复印件； 

（ 4 ）如继承的房屋是房改房的，继承人还需提供原购房契约复印件（核验原件） 

（ 5 ）房屋所有权证附图、登记表复印件。如证中无图可不提交，登记表不复印原产权人姓名）； 

（ 6 ）私有平房还需提供测绘部门提供的测绘图、表两份。其中一份在受理窗口提交，另一份在领取新房产时在制证窗口提交，由工作人员直接粘贴在房屋所有权证上； 

（ 7 ）继承人如果是非完全行为能力人继承提供监护公证书原件及监护人身份证原件及复印件，被监护人的身份证明。 

读者疑问：办理房屋赠与一定要先办赠与公证吗？ 

律师答疑：办理房屋赠与手续时必须要先到公证处办理赠与公证，包括赠与公证书与受赠公证书。 

如何办理房屋赠与手续？ 

律师答疑：办理房屋赠与首先赠与人与受赠人双方需先做赠与公证，房屋需做评估，然后将房屋行政主管部门要求提供的资料准备齐全交填写《房屋所有权登记申请书》就可办理房屋赠与手续。但是按照北京市的规定，赠与的前提条件是必须取得了房屋所有权证，并且目前房改房性质的房屋不能办理赠与公证。在办理房屋赠与公证时需提交下面的文件： 

（ 1 ）房屋所有权证； 

（ 2 ）赠与公证书，受赠公证书； 

（ 3 ）房产价格估价报告； 

（ 4 ）私有平房的应提供房屋安全鉴定报告； 

（ 5 ）赠与人和受赠人的身份证明复印件（核对原件）； 

本市个人提供身份证复印件，外地个人提供身份证复印件、《暂住证》或《居住证》复印件；如是军人需提供《军官证》复印件或《士兵证》复印件；如是港澳同胞需提供中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或往来大陆通行证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；如是台湾同胞需提供台胞证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；如是外国人需提供护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明。 

（ 6 ）楼房提供：房屋所有权证附图、登记表复印件。如果证中没有图的可不提供，登记表不复印原产权人姓名； 

（ 7 ）私有平房还需提供测绘部门提供的测绘图、表两份。其中一份在受理窗口提交，另一份在领取新房产时在制证窗口提交，由工作人员直接粘贴在房屋所有权证上； 

（ 8 ）受赠人是非完全行为能力人提供监护公证书原件及监护人身份证复印件（核对原件），被监护人的身份证明。 

读者疑问：办理房屋赠与需交纳哪些费用？ 

律师答疑：办理房屋赠与的费用主要包括三部分：一是房屋评估费，由评估部门收取；二是房屋赠与公证费，由公证机关收取；三是按房屋评估价的 3% 收取的契税，由国家税务部门收取。另外还有房产证印花税每本 5 元。 

读者疑问：如何办理因继承发生的房屋赠与登记手续？ 

律师答疑：因继承发生的房屋赠与登记是指原产权人去世后，经过法定继承程序确定了继承人，而继承人将所继承的房产部分或全部转赠给他人所有并要求进行房产登记的行为。申请的条件是取得房屋所有权证，办理了继承公证、房产赠与公证。办理手续除填写《北京市房屋所有权登记申请》外，还应提交下列证件： 

（ 1 ）房屋所有权证； 

（ 2 ）继承公证书； 

（ 3 ）赠与公证书、受赠公证书； 

（ 4 ）房产估价报告； 

（ 5 ）私有平房应提供房屋安全鉴定报告； 

（ 6 ）赠与人和受赠人的身份证明复印件（核验原件）。 

本市个人提交身份证复印件；外地个人提交身份证复印件，《暂住证》（《居住证》）复印件；军人提交《军官证》复印件；港澳同胞提交中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或往来大陆通行证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；台湾同胞提交台胞证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；外国人提交护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的证明；非完全行为能力人：监护公证书原件及监护人身份证复印件，被监护人的身份证明。 

（ 6 ）楼房提供：房屋所有权证附图、登记表复印件（证中无图的除外，登记表不复印原产权人姓名）； 

（ 7 ）测绘部门提供的测绘图、表两份（一份在受理窗口提交，另一份在制证窗口提交）； 

（ 8 ）受赠人是非完全行为能力人提供监护公证书复印件（核验原件）及监护人身份证复印件（核验原件），被监护人的身份证明。 

交纳的税费： 

房证印花税： 5 元 / 本； 

契税：按赠与份额计算，即赠与份额乘以评估价的 3 ％。 

（七）与房屋有关的其它问题 

读者疑问：法院查封拍卖房屋如何办理过户？ 

律师答疑：法院查封拍卖的房屋申请人需持法院单方过户协助执行通知书到房屋行政主管部门办理登记手续，登记完成后才能再次上市出售。登记时个人提供的身份证明与其它房屋交易提供的证明文件一致。如是单位，则境内单位与境外单位不同，境内单位提供法人营业执照或事业单位法人证书、批准该法人或组织成立的文件；法人的授权委托书、法人的身份证复印件，受托人的身份证原件复印件；境外单位 ( 含港澳台 ) 提供：法人或其他组织的商业登记证、注册证书、批准该法人或组织成立的文件、法人的授权委托书、法人的身份证复印件、受托人的身份证复印件、北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；还应提供测绘图、表。 

读者疑问：如何办理房屋析产或分割手续？ 

律师答疑：在夫妻离婚、兄弟姐妹分家等情况下，可能会涉及到共有房屋的分割，这时就需要办理房屋析产手续，也称房屋分割手续。办理房屋析产手续的前提条件是已取得了房屋所有权证，双方或多方签署了合法有效的财产分割协议，再办理析产手续时，除填写《房屋所有权登记申请书》外，还应提交下列证件： 

（ 1 ）房屋所有权证； 

（ 2 ）离婚判决书或离婚调解书。如双方未通过法院离婚，则 2003 年 10 月 1 日 以后协议离婚的双方到场确认离婚协议及提供离婚证原件和复印件，双方不能同时到场办理的离婚协议书还需提交公证书； 

（ 3 ）本人身份证复印件（核对原件）；协议离婚需提供双方的身份证复印件（核对原件）； 

（ 4 ）房改房提供原购房契约复印件（核对原件）； 

（ 5 ）房屋所有权证附图、登记表复印件。如果证中没有图的可不提供，登记表不复印原产权人姓名； 

（ 6 ）私有平房还需提供测绘部门提供的测绘图、表两份。其中一份在受理窗口提交，另一份在领取新房产时在制证窗口提交，由工作人员直接粘贴在房屋所有权证上。 

办理房屋析产手续的费用是收取房产证印花税 5 元，不收其它费用。 

读者疑问：如何办理夫妻更名手续？ 

律师答疑：从《中华人民共和国婚姻法》的规定来看，如果夫妻之间对婚姻关系存续期间财产问题没有特殊约定，那么房产无论登记在谁的名下，都属于夫妻共同财产，双方都共同共有，从法律上来说办理夫妻更名没有什么意义，但如果双方约定该房屋属于一方那么法律也是承认这种约定的。目前夫妻办理更名手续一般是因为取暖费的问题，有些单位福利较好，为职工交纳取暖费，但必须是本单位职工名下的房产才享受这种福利待遇，因此种原因办理更名的较多，但供暖费由产权人单位交纳的做法从整个社会大环境来说不符合公平公正的原则，因此存在改变的可能，最终可能由产权人自己负责。 

办理夫妻更名手续的前提是已取得房屋所有权证，办理手续时需夫妻双方同时到场，填写《房屋所有权登记申请书》，具体提交的证件因房屋性质的不同而有所不同，具体提交资料如下： 

（ 1 ）如是房改房，需提供原售房单位的证明，写明因供暖原因允许将产权人变更为配偶的名字；如是商品房、经济适用房，夫妻双方写变更申请并简单注明理由； 

（ 2 ）结婚证复印件（核验原件） 

（ 3 ）夫妻双方的身份证复印件（核对原件）； 

(4) 房屋所有权证； 

(5) 房改房提供原购房契约复印件（核对原件）； 

(6) 屋所有权证附图、登记表复印件。如果证中没有图的可不提供，登记表不复印原产权人姓名； 

办理夫妻更名手续只需提供房产证印花税 5 元，其余任何费用均不需交纳。 

读者疑问：如何办理房屋交换手续？ 

律师答疑：房屋交换是指当事人双方以各有的房产相互交换的行为，在房产的交换中，每一方交付的房产都要为对方所有，产权互相置于对方只名下。有时互相交换的房屋价格不同时，双方也可互找差价。房屋交换的前提条件是双方的房屋均已取得房屋所有权证，一般房屋交易主管部门只办理本行政区域内的房屋互换，且办理交换房屋的发证机关与办证机关是同一机关。比如北京市与上海市的房屋就不能办理互换手续，但上海市民如在北京市西城区购房，准备与西城区的另一套住房互换就是可以办的。办理房屋交换手续除填写《房屋所有权登记申请书》外，还需提交下列资料： 

（ 1 ）房屋交换双方提交材料：本市市民提交身份证复印件（核验原件）；外省市市民提交身份证、居住证或暂住证复印件（核验原件）；军人提交《军官证》复印件（核验原件） 

（ 2 ）与原产权单位的买卖契约（已购公房提供） 

（ 3 ）房屋所有权证； 

（ 4 ）房屋所有权证平面图、登记表复印件。如果证中没有图的可不提供，登记表不复印原产权人姓名； 

（ 5 ）房屋交换合同一式三份； 

（ 6 ）契税完税凭证或减免证明； 

(7) 已购公有住房和经济适用住房交换还需提交缴纳土地有关费用的证明和发票。 

如是央产已购公有住房交换需经在京中央和国家机关住房交易办公室审批同意后才能互换，另外央产房一方还需提交：房屋共有权人同意出售的书面意见书；物业费、供暖费清结证明。 

(8) 非完全行为能力人还需提交监护公证书原件及监护人身份证复印件，被监护人的身份证明。 

房屋交换时需交纳下列费用： 

1 、双方各万分之五印花税； 

2 、交换房屋差价的 1.5 ％的契税； 

3 、如是房改性质的房屋双方均按每平方为主 15.6 元的标准缴纳土地出让金； 

4 、双方各交纳房产证印花税 5 元。 

读者疑问：如何办理房产更名或更址登记？ 

律师答疑：房产更名或更址登记是指房屋权利人的名称、房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的。更名的申请条件是取得房屋所有权证，提供了更名的证明材料；更址的申请条件是取得房屋所有权证，派出所出具了地址变更证明。办理变更登记手续时除填写《北京市房屋所有权登记申请》之外，还应提交下列证件： 

单位提交： 

（ 1 ）变更证明文件； 

（ 2 ）房屋所有权证、国有土地使用证； 

（ 3 ）变更后的测绘图、表； 

（ 4 ）营业执照复印件； 

（ 5 ）法人身份证明书、授权委托书； 

（ 6 ）受托人身份证复印件（核验原件）。 

个人提交： 

（ 1 ）变更证明材料； 

（ 2 ）房屋所有权证； 

（ 3 ）房改房提供原购房契约复印件（核验原件）； 

（ 4 ）本人身份证复印件（核验原件）； 

（ 5 ）变更后的测绘部门测绘成果（房屋平面图、房屋登记表等） 

办理变更登记只交纳房证印花税 5 元 / 本税费。 

  
读者疑问：如何办理个人房屋抵押登记？ 

律师答疑：个人办理抵押是指以自有房屋以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。办理个人抵押登记的前提条件是取得房屋所有权证，无司法查封、拆迁冻结，没有产权纠纷，签署了合法有效的抵押合同。在办理抵押登记手续时除填写《北京市城镇房地产抵押登记申请书》之外，抵押双方分别提交下列证件： 

( 一 ) 抵押人提供材料： 

（ 1 ）本人及配偶身份证、结婚证复印件（核验原件）； 

（ 2 ）房屋所有权证原件及复印件； 

（ 3 ）产权人未婚或离异的须提供单身证明； 

（ 4 ）委托他人办理的须提供有法律效力的委托书； 

（ 5 ）受委托人身份证复印件（核验原件）； 

（ 6 ）抵押权人认可的抵押物价值说明或评估报告； 

（ 7 ）房屋出租情况的说明（房屋如果已出租 , 需在办理抵押登记前告知承租人抵押情况）。 

（二）抵押权人提供材料： 

（ 1 ）营业执照复印件； 

（ 2 ）金融许可证复印件； 

（ 3 ）法人代表身份证明书； 

（ 4 ）抵押登记授权委托书； 

（ 5 ）受委托人身份证复印件。 

（三）借款合同、抵押合同。 

办理抵押登记只交纳房证印花税 5 元 / 本的费用。 

读者疑问：如何办理依据法院或仲裁机构的判决书或裁决书登记房屋所有权的手续？ 

律师答疑：依据判决或裁决的内容登记房屋所有权的前提条件是申请人具有仲裁裁决书、法院判决书，应有房屋所有权证；没有房屋所有权证的房屋是不能登记的。因拍卖、判决单位过户需持法院单方过户协助执行通知书；申请人首先填写《北京市房屋所有权登记申请书》，除此之外，还应提交下列证件： 

（ 1 ）仲裁裁决书或法院判决书； 

（ 2 ）被裁决对象是个人的提供个人身份证复印件；被裁决对象是单位的提供营业执照（法人代码证书）复印件、法人代表身份证明书、法人的授权委托书、受托人身份证复印件； 

买方是本市个人提供身份证复印件（核验原件）；外地个人提供身份证复印件；《暂住证》（《居住证》）复印件；军人提供《军官证》复印件或《士兵证》复印件；港澳同胞提供中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或往来大陆通行证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；台湾同胞提供台胞证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；外国人提供护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；非完全行为能力人：监护公证书原件及监护人身份证复印件，被监护人的身份证明。 

买方是境内单位提供：法人营业执照或事业单位法人证书复印件、批准该法人或组织成立的文件复印件、法人的授权委托书、法人的身份证复印件、受托人的身份证原件复印件； 

买方是境外单位（含港澳台）提供：经过公证的法人或其他组织的商业登记证、注册证书、批准该法人或组织成立的文件复印件；法人的授权委托书、受托人的身份证复印件等材料需按规定办理公证、认证，并提交经公证的中文译本；北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明； 

（ 3 ）提供测绘图、表； 

（ 4 ）契税完税凭证或减免证明。 

税费按下列标准交纳： 

（ 1 ）商品房： 

卖方：万分之五印花税； 

买方：个人 1.5% 契税（建筑面积超过 140 平方米 以下的以上 3% ）； 

单位 3% 契税； 

万分之五印花税； 

房证印花税： 5 元 / 本 

（ 2 ）已购公房与经济适用房： 

卖方：万分之五印花税； 

经济适用房：综合地价款 10% ； 

价差：当年成本价 6%/ 平方米（优惠价、标准价的已购公房）； 

买方：个人 1.5% 契税（成交价在建筑面积超过 140 平方米 以下的以上的按 3% 收取）； 

单位 3% 契税； 

万分之五印花税； 

房证印花税： 5 元 / 本；土地出让金： 3% （如果卖方已缴纳了综合地价款的，不再缴纳土地出让金）； 

已购公房：土地出让金：当年成本价的 1% （今年成本价是 1560 元，土地出让金为 15.6 元 / 平方米）； 

读者疑问：具备什么条件应当办理房屋注销手续？ 

律师答疑：具备下列条件应当办理房屋注销手续：取得房屋所有权证，房屋所有权因为下列四种原因已经丧失；（ 1 ）因天灾、战火或人为拆除而致使房屋不再存在、房屋灭失的；（ 2 ）申报不实的，涂改房屋权属证书房屋权利灭失的，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；（ 3 ）因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的；（ 4 ）因司法协助而对房屋所有权的注销行为等。 

读者疑问：如何办理房屋注销登记手续？ 

律师答疑：办理房屋注销登记首先填写《北京市房屋所有权登记申请书》，然后根据不同的房屋灭失原因选择性提供下列证件： 

（ 1 ）房屋所有权证； 

（ 2 ）法院要求进行产权过户或者注销、撤消产权证的生效判决和裁定（司法协助行为）； 

（ 3 ）房屋所有权证所登记房屋已经灭失或者拆除的证明材料（房屋的丧失）； 

（ 4 ）政府主管部门决定收回注销房产证的行政决定（行政行为）； 

（ 5 ）申请人身份证、户口本复印件（核对原件）；（个人） 

（ 6 ）法人身份证明书、委托代理书；（单位） 

（ 7 ）代理人身份证复印件（核对原件）。（单位） 

读者疑问：房地产一定要统一登记吗？ 

律师答疑：土地上已有建筑物、附着物的，土地及建筑物均应办理登记；除个人登记的房屋所有权无须办理土地登记外，其他单位所申请的权属登记均应包括房屋所有权登记和土地使用权登记。 

读者疑问：能用单位的简称进行房屋登记吗？ 

律师答疑：房产登记的权利人名称应当为法定名称，或依法登记的名称，不能使用简称、惯称名称。登记名称应以其提交的合法身份证明上记载的姓名或名称进行登记。 

读者疑问：别人可以代理我办理房地产登记吗？ 

律师答疑： (1) 申请房产登记的，当事人应当本人申请登记，当事人也可以委托代理人申请登记，无民事行为能力或限制行为能力人由其法定监护人或代理人代为申请登记。其申请的登记应不损害无民事行为能力或限制行为能力人的利益。 

(2) 当事人委托代理人申请房产登记的，代理人应提交当事人的书面委托书。当事人为法人或组织的，提交其法定代表人签署的委托书。当事人为个人的，代理人应提交有法律效力的委托书，必要时可以要求委托书进行公证。 

(3) 对同一房产共有人的申请人应共同办理登记，如需委托他人办理的，应提交经所有共有人同意的委托书。由法院强制执行的房产转移过户，可由当事人持法院的裁定书单方办理登记。 

读者疑问：办理房屋交易等手续需提交什么身份证明？ 

律师答疑：办理房屋交易手续分为个人提交的材料和单位提交的材料。申请人为个人的提交下列材料： 

①身份证应提交复印件，身份证复印件无法提交的，可提交公安机关出具的身份证明原件； 

②现役军人提交《军官证》或《士兵证》复印件； 

③外籍人员应提交护照复印件； 

④香港、澳门居民提交港、澳行政区身份证或往来内地通行证复印件； 

⑤台湾居民提交往来大陆通行证或旅行证或者身份证复印件； 

⑥申请人为未成年人的，提交户籍证明或身份证复印件，并且提交监护公证。 

申请人为单位的提交下列材料： 

①申请人为企业法人的，提交营业执照复印件及法定代表人身份证明；机关、事业单位法人提交组织机构代码证复印件及法定代表人身份证明； 

②其他组织申请房产登记的，提交非法人营业执照或者组织机构代码证或单位成立批文； 

③外国企业驻国内机构应当提交代表机构登记证复印件及法定代表人身份证明； 

④金融机构办理抵押登记时应提交金融许可证复印件。 

读者疑问：办理哪些房屋手续必需办理公证？ 

律师答疑：下列情况需办理公证 

①因赠与、继承申请房产登记的； 

②当事人约定合同需经公证才能生效的； 

③离婚双方协议离婚的，双方不能亲自到场办理的离婚协议书应公证； 

(2) 公证书的要求： 

①中国（港、澳、台地区除外）各公证机关出具的公证文书（有效期内）均予以认定。港、澳、台地区由司法部委托的律师出具见证文书予以认定； 

②外国国家公证机关所作的公证文书须经中国驻该地使领馆认证，并应当附有中文译本。 

读者疑问：申请交易的房屋门牌与证件不符怎么办？ 

律师答疑：在办理房屋转让、抵押等手续时，有时会遇到门牌不符的情况，主要有下面的情况：①房产抵押合同中所载地址与房屋所有权证所载地址不符；②私有平房现在的门牌与原房契或房屋所有权证上记载的不符；③已有房屋门牌地址变更。遇到上述问题可按下面的办法解决：可由房屋所在的公安机关出具的门牌证明来在证实两处门牌视为同一地址，对于商品房买卖合同中的地址与房屋所有权证的地址不符的，可由开发企业提供门牌的证明。 

读者疑问：办理房屋交易手续时所有的证件或文件都要核对原件吗？ 

律师答疑：在办理房屋交易手续时，工作人员应在核对过原件之后收取复印件，并在复印件上加盖“与原件相符”章注明，对于部分无法提交原件的材料，应要求申请人出具书面的说明保证所提交的复印件与原件相符，并说明原件存于何处。对于部分公证书中所附的复印件可不再核对原件。 

读者疑问：在办理交易手续时对合同等有关证件涂改了怎么办？ 

律师答疑：申请人提交的所有证件、合同、表格原则上不得涂改。确有涂改的，应按下列要求办理：对未经备案的合同的修改，由合同各方当事人在修改处盖章（单位）或签字、按手印（个人）；对申请表格的修改，由原填表人在修改处盖章（单位）或签字、按手印（个人）。 

读者疑问：到房屋交易主管部办理各项房屋交易手续时要注意哪些问题？ 

律师答疑：在办理房屋交易的各项手续时应注意下列问题： 

1 ．所有申请表单均应用钢笔和签字笔填写，所有复印件应用 A4 复印纸，大于 A4 纸幅面的复印件应折叠成 A4 纸大小，单位、法人申请材料的复印件应加盖公章。 

2 ．所填写的申请表、委托书、法人身份证明以及书面的情况说明、申请原则上不得涂改。如果出现填写错误，修改后由当事人在修改处签字确认（单位的盖公章）。房屋买卖、抵押登记等需要双方申请的登记业务，则在修改处由双方签章确认。 

3 ．办理时限为法定工作日，不含节假日，以及上报其他机关、外部征询意见、调节解决纠纷、补充申请材料的时间。如需房屋测绘、房屋评估、安全鉴定的时间不记入工作日。 

4 ．办理需要缴纳公共维修基金发票和契税的登记，需要缴纳完毕公共维修基金和契税后， 公共维修基金发票和完税凭证后才能申请登记。 

•  被拆迁人身份证复印件并签名同意 

读者疑问：我买了一套二手房，请问卖方交的公共维修基金能自然转到我的名下吗？ 

我从网上个人登记的二手房信息上找到了一套二手房，通过我与房主联系，看房、协商，我们双方就房款、过户、房屋交付等均达成了协议，且双方签订的房屋买卖协议中约定：房屋过户后，卖方原缴纳的公共维修基金自动转移至买方名下，不知此约定后，公共维修基金是否能直接转入我的名下？ 

律师答疑 ：不能，买卖双方或任何一方必须携带买卖双方身份证复印件、买卖合同复印件、公共维修基金发票、买方房产证复印件 ( 若已办下来 ) 到北京市国土资源和房屋管理局居住小区管理办公室办理更名手续后才能转到买方名下。 

律师提醒 ：公共维修基金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程。公共维修基金若不更名，原则上新的买方就无权使用该公共维修基金，在业主委员会提请中修、大修、改造、更新时，要登记各房主交纳公共维修基金的情况，而买方有可能因拿不出来交款凭证，而无权享用该公共维修基金。目前，买卖双方不做公共维修基金更名的情况非常普遍，为了保护买方的合法权益，律师建议还是应该办理更名手续，且更名手续并不复杂。 

读者疑问：如何识别假《房屋所有权证》？ 

律师答疑：近年来，有些不法人员伪造房产证办理过户手续，以实现其将无处分权的房屋出售的目前。那么如何辨别《房屋所有权证》的真伪？ 

一看房屋所有权证用纸。真正的房屋所有权证的内页所用纸张采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，是由北京印钞厂证券分厂印制的。 

二看防伪底纹。真房屋所有权证除封面及封底外内页所有的底纹均为 “ 房屋所有权证 ” 六字，字迹清晰， 2000 年后印制的权证，采用了专用浮雕底纹，浮雕字立体感强。 

三看房屋所有权证的封皮。真证封皮为深红色，上部印有国徽，下面印有“中华人民共和国房屋所有权证”，这些字分两行，上面一行“中华人民共和国”，下面一行是“房屋所有权证”，上下两行字是完全对齐的，但字号的大小不一样，上面的字小，下面的字大。 

四看团花及建房注册号。真房屋所有权证有一团花，该团花立体感强。团花下面是建房注册号，真证的号码是机器印制的 11001, 数字清晰。建房注册号上面团花下面印有“中华人民共和国建设部监制”。 

五看微缩文字。 2000 年以后印制的房屋所有权证发证机关一页最顶行花边最下面一行里藏着微缩文字，用肉眼看为一道虚线，在放大镜下清晰可辨 “FWSYQZ” （ “ 房屋所有权证 ” 汉语拼音第一个字母的大写）。 

六看发证机关印章。真房屋所有权证的发证机关是由机器套红印制的 “ 北京市建设委员会”（ 2004 年以后）或“北京市国土资源和房屋管理局”行政公章，而填发单位的图章是用印泥盖上去的。 

七看流水编号。真房屋所有权证的流水号是机器印制的， 2000 年后印制的权证编号下方，还印有 “ 北京印钞厂证券分厂印制（ 200× ） ” 字样。 

八看房屋所有权证的内容。内容一般包括房屋所有权人、房屋坐落、地号、产别、房屋状况、共有人、土地证号、权属性质、使用年限、设定他项权利摘要、附记等，通过核实这些信息确定房屋所有权证的真伪。 

九看房地产平面图。真房屋所有权证上有一张房地平面图及一张房屋登记表。图和表上均盖有测绘部门的章，另外图和表是与房屋所有权证粘贴在一起的，在粘贴的连接处盖有骑缝章。 

读者疑问：发现伪造的房屋所有权证如何处理？ 

律师答疑：根据《城市房屋权属登记管理办法》有关规定，涂改、伪造房屋权属证书的，其证书无效，登记机关可对当事人处以 1000 元以下罚款；非法印制房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书，并可对当事人处以 1 万 —3 万元的罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。如果持假证人处分了合法产权人的财产，则真正权利人可以申请撤销该房产证，对买方来说，可能会造成比较大的损失。